Chi può eseguire uno studio di fattibilità edilizia con la competenza e l’autorevolezza necessarie?
Questa è la domanda che emerge quando si accarezza l’idea di un progetto edilizio, che sia la costruzione di una nuova abitazione, la ristrutturazione di un immobile esistente, un ampliamento o un intervento di rigenerazione urbana.
Prima ancora di disegnare la prima linea su un foglio, è infatti indispensabile un passaggio preliminare di fondamentale importanza: lo studio di fattibilità edilizia. Questo strumento analitico, spesso sottovalutato, rappresenta la bussola che orienta l’intero percorso progettuale, fornendo una valutazione oggettiva sulla realizzabilità tecnica, economica, normativa e temporale dell’intervento.
La natura multidisciplinare dello studio di fattibilità
Uno studio di fattibilità edilizia non è un semplice preventivo né una bozza progettuale. È un’analisi complessa che richiede una visione a 360 gradi e competenze eterogenee. Non si limita a valutare se un edificio può essere costruito in un certo luogo, ma indaga la sua sostenibilità sotto molteplici aspetti.
Da un punto di vista tecnico, analizza le condizioni del terreno, la fattibilità strutturale, l’idoneità delle tecnologie costruttive. Da un punto di vista normativo, verifica la conformità con i piani urbanistici, i regolamenti edilizi, le normative sismiche ed energetiche, i vincoli paesaggistici o archeologici. Sotto l’aspetto economico, stima i costi di costruzione, i costi di gestione futuri, i potenziali ricavi (se si tratta di un investimento) e valuta la convenienza finanziaria complessiva. Infine, considera anche i tempi di realizzazione e le implicazioni ambientali e sociali dell’intervento.
Questa complessità intrinseca rende evidente che chi può eseguire uno studio di fattibilità edilizia non può essere una singola figura professionale, in quanto è richiesto un approccio multidisciplinare oltre che competenze diverse.
Chi può eseguire uno studio di fattibilità edilizia: architetti e ingegneri
I professionisti che tipicamente assumono un ruolo centrale nell’esecuzione di uno studio di fattibilità edilizia sono gli architetti e gli ingegneri. La loro formazione universitaria e l’esperienza professionale li rendono idonei a valutare molti degli aspetti critici di un progetto.
L’architetto, con la sua visione olistica, è in grado di analizzare la fattibilità urbanistica e paesaggistica, l’inserimento dell’intervento nel contesto esistente, le potenzialità spaziali e distributive dell’immobile, e di tradurre le esigenze del committente in soluzioni architettoniche preliminari. La sua competenza si estende alla valutazione estetica, funzionale e al rispetto delle normative edilizie e igienico-sanitarie. L’architetto può anche fornire una prima stima dei costi e dei tempi, basandosi su esperienze pregresse e parametri di mercato. La sua capacità di sintesi è fondamentale per presentare al cliente un quadro chiaro e comprensibile delle possibilità e dei vincoli.
L’ingegnere, in particolare l’ingegnere civile o edile, è invece la figura di riferimento per gli aspetti più strettamente tecnici e strutturali. È in grado di valutare la fattibilità statica di un intervento, la capacità portante del terreno, la scelta dei materiali e delle tecnologie costruttive più adatte sotto il profilo della sicurezza e della durabilità. La sua analisi si concentra sulla sostenibilità strutturale del progetto e sulla sua rispondenza alle normative tecniche per le costruzioni. Spesso, l’ingegnere contribuisce anche alla stima dei costi e alla pianificazione delle fasi esecutive.
In molti casi, la collaborazione tra un architetto e un ingegnere è l’approccio ideale per uno studio di fattibilità edilizia completo ed esaustivo, in cui le competenze si integrano per fornire un’analisi bilanciata e approfondita.
Chi può eseguire uno studio di fattibilità edilizia: altre figure professionali coinvolte
A seconda della complessità e della specificità del progetto, lo studio di fattibilità edilizia può richiedere il coinvolgimento di altre figure professionali specializzate.
Geometri
Sono fondamentali per gli aspetti topografici e catastali. Un geometra può eseguire rilievi planimetrici e altimetrici del terreno, verificare le mappe catastali, analizzare i confini e le servitù, e fornire informazioni precise sulla consistenza urbanistica dell’area. La loro expertise è cruciale per la verifica della conformità urbanistica e per la corretta identificazione dell’immobile.
Geologi
Se il progetto prevede interventi su terreni con caratteristiche geologiche complesse o in zone a rischio idrogeologico o sismico elevato, l’intervento di un geologo è indispensabile. Egli valuterà la stabilità del terreno, la presenza di falde acquifere, la composizione del sottosuolo e fornirà indicazioni sulle fondazioni più adatte e sulle eventuali opere di consolidamento necessarie.
Consulenti Energetici/Energy Manager
Data la crescente importanza dell’efficienza energetica, un consulente specializzato può essere chiamato a valutare la fattibilità di interventi di miglioramento energetico, l’integrazione di fonti rinnovabili (fotovoltaico, solare termico) e la stima dei consumi futuri. La sua analisi si traduce in proposte per edifici a basso consumo o NZEB (Near Zero Energy Building), con un occhio ai costi di gestione e agli incentivi fiscali disponibili.
Periti Estimatori/Valutatori Immobiliari
Quando la fattibilità economica è un aspetto preminente, soprattutto in progetti di sviluppo immobiliare, un perito o un valutatore può fornire stime precise sul valore attuale e futuro dell’immobile, sul potenziale di mercato, sulla redditività dell’investimento e sui rischi finanziari.
Avvocati specializzati in diritto immobiliare/urbanistico
In presenza di vincoli normativi particolarmente complessi, contenziosi esistenti o questioni legali legate alla proprietà o all’urbanistica, un legale può fornire una consulenza preliminare per identificare e mitigare i rischi giuridici.
Il processo di esecuzione dello studio di fattibilità
Il processo di esecuzione di uno studio di fattibilità edilizia segue generalmente una metodologia strutturata.
Raccolta Dati Preliminare
Il professionista incaricato raccoglie tutte le informazioni disponibili sull’immobile o sul terreno (documenti catastali, titoli di proprietà, regolamenti edilizi comunali, piani urbanistici, vincoli paesaggistici, eventuali planimetrie esistenti).
Sopralluogo
Viene effettuato un sopralluogo approfondito del sito per valutarne le caratteristiche fisiche, l’orientamento, la morfologia, la presenza di elementi limitanti o favorevoli (alberi, edifici circostanti, esposizione solare).
Analisi Normativa Urbanistica
Questa è una fase critica. Si verifica la compatibilità del progetto con il Piano Regolatore Generale (o PUG/PSC/POC a seconda delle denominazioni regionali), le Norme Tecniche di Attuazione (NTA), i regolamenti edilizi e igienico-sanitari comunali, le normative regionali e nazionali (es. sismiche, energetiche, barriere architettoniche) e la presenza di eventuali vincoli (paesaggistici, storico-artistici, idrogeologici).
Analisi Tecnica e Strutturale
Si valuta lo stato di conservazione dell’edificio esistente (se si tratta di una ristrutturazione), la fattibilità di nuove fondazioni, la scelta dei sistemi costruttivi, l’integrazione degli impianti (elettrico, idraulico, termico). Possono essere richieste indagini geotecniche.
Stima Economica Preliminare
Viene elaborato un budget di massima dell’intervento, includendo i costi di progettazione, i costi di costruzione (materiali, manodopera), gli oneri di urbanizzazione, le tasse, i costi di allacciamento alle utenze e le spese per eventuali permessi. Si possono anche stimare i tempi di realizzazione.
Valutazione Energetica e Ambientale
Si analizza il potenziale di miglioramento energetico dell’edificio, l’integrazione di fonti rinnovabili, la gestione dell’acqua e dei rifiuti, per rendere il progetto più sostenibile e ridurre i costi di gestione futuri.
Relazione Finale
Tutti i dati e le analisi vengono sintetizzati in una relazione dettagliata che presenta le diverse opzioni progettuali, i loro pro e contro, i costi stimati, i tempi, i rischi e le opportunità. La relazione si conclude con un giudizio di fattibilità, indicando la soluzione più consigliabile.
L’importanza di affidarsi a professionisti qualificati
Affidarsi a professionisti qualificati ed esperti nell’esecuzione di uno studio di fattibilità edilizia è un investimento che ripaga ampiamente. Un’analisi superficiale o errata in questa fase preliminare può portare a decisioni progettuali sbagliate, a costi imprevisti, a ritardi significativi, o addirittura all’impossibilità di realizzare l’opera desiderata a causa di vincoli normativi non identificati.
Un professionista esperto non solo è in grado di eseguire le analisi tecniche e normative necessarie, ma anche di interpretare i dati, anticipare potenziali problematiche e suggerire soluzioni creative e sostenibili. Questo approccio proattivo minimizza i rischi, ottimizza le risorse e garantisce che il progetto sia non solo realizzabile, ma anche economicamente vantaggioso e in linea con le aspettative del committente. Lo studio di fattibilità è la pietra angolare su cui costruire un progetto edilizio di successo e senza spiacevoli sorprese.